Colonne di scarico condominiali: sostituzione o relining? Guida alla scelta dell’intervento ottimale

Uno dei problemi più comuni che gli amministratori di condominio si trovano ad affrontare riguarda il deterioramento delle colonne di scarico verticali. Quando i condomini iniziano a lamentare perdite, cattivi odori o rumori anomali durante lo scarico, è necessario intervenire tempestivamente per evitare danni strutturali all’edificio e contenziosi legali.

Come ingegnere civile con esperienza ventennale nel settore, ho notato che troppo spesso la sostituzione completa dell’impianto viene proposta come unica soluzione possibile, senza valutare adeguatamente le alternative disponibili. In realtà, i progressi tecnologici degli ultimi anni hanno reso disponibili metodologie di intervento meno invasive e più vantaggiose in termini di tempistiche ed impatto sulla vita condominiale.

Il quadro normativo di riferimento

Prima di analizzare le soluzioni tecniche disponibili, è importante comprendere il contesto normativo. Le colonne di scarico sono a tutti gli effetti parti comuni dell’edificio, come stabilito dall’articolo 1117 del Codice Civile, che include tra le parti comuni “gli impianti idrici e fognari” fino al punto di diramazione verso le proprietà esclusive.

L’articolo 1130 del Codice Civile impone all’amministratore l’obbligo di curare la manutenzione ordinaria delle parti comuni e di adottare i provvedimenti necessari per garantirne la conservazione. Questo implica una responsabilità diretta nella gestione efficiente degli interventi sugli impianti comuni.

Per quanto riguarda gli aspetti tecnici, occorre fare riferimento alle norme UNI EN 12056 per i sistemi di scarico e alle più recenti UNI EN ISO 11296-4 che regolamentano gli interventi di risanamento non distruttivo delle tubazioni.

Le cause del deterioramento delle colonne di scarico

Le colonne di scarico condominiali, soprattutto negli edifici realizzati tra gli anni ’60 e ’80, presentano tipicamente questi problemi:

1. Corrosione interna: particolarmente frequente nelle tubazioni in ghisa, accelerata dagli agenti chimici dei reflui domestici
2. Incrostazioni e riduzioni di sezione: accumuli che limitano progressivamente la capacità di deflusso
3. Fessurazioni e rotture puntuali: dovute a movimenti strutturali o invecchiamento naturale dei materiali
4. Disconnessioni nei giunti: causate da assestamenti dell’edificio o deterioramento delle guarnizioni

Questi fenomeni si manifestano con sintomi chiaramente identificabili:

• Macchie di umidità sulle pareti adiacenti alla colonna
• Odori sgradevoli persistenti nei bagni
• Rumori anomali durante gli scarichi
• Rallentamenti nel deflusso delle acque

Le due opzioni a confronto: sostituzione vs relining

La sostituzione tradizionale

La sostituzione integrale prevede la rimozione completa della vecchia tubazione e l’installazione di una nuova. Questo approccio comporta:

Vantaggi:

• Risoluzione completa di tutte le problematiche
• Possibilità di modificare il tracciato o il diametro della colonna
• Sostituzione totale del materiale degradato

Impatto sulla vita condominiale:

• Demolizioni estese in tutti gli appartamenti serviti dalla colonna
• Durata dell’intervento: mediamente 5-10 giorni per colonna
• Impossibilità di utilizzare i servizi igienici durante i lavori
• Polvere e rumori in tutti gli appartamenti interessati
• Necessità di ripristini murari, tinteggiature e rivestimenti

Il relining: l’alternativa non invasiva

Il relining è una tecnologia che consente di risanare le tubazioni esistenti senza necessità di demolizioni. Consiste nell’inserimento di un rivestimento interno che, una volta polimerizzato, forma una nuova tubazione all’interno di quella esistente.

Vantaggi:

• Intervento non invasivo, senza demolizioni
• Durata dell’intervento: 1-2 giorni per colonna completa
• Interruzione minima dei servizi (generalmente 4-6 ore)
• Assenza di polvere e rumori
• Nessuna necessità di ripristini murari

Limitazioni tecniche:

• Leggera riduzione del diametro interno (circa 5-10 mm)
• Non applicabile in caso di disallineamenti significativi
• Necessità di accurata pulizia preliminare
• Tecnologia che richiede operatori specializzati

Quando scegliere il relining

Il relining rappresenta la soluzione ottimale quando:

1. La tubazione mantiene la sua integrità strutturale nonostante il deterioramento interno
2. Il diametro della tubazione esistente è adeguato da consentire la riduzione necessaria all’inserimento del liner
3. I problemi sono limitati alla superficie interna e non riguardano deformazioni strutturali
4. Le diramazioni sono accessibili per la loro riapertura post-intervento

La fase diagnostica, realizzata mediante videoispezione professionale, è fondamentale per determinare l’effettiva applicabilità del relining.

Caso studio pratico: Condominio Via Mazzini

Un esempio concreto dell’efficacia del relining è l’intervento realizzato presso il Condominio di Via Mazzini, una struttura di 6 piani con 18 appartamenti, costruita nel 1975.

Le colonne di scarico in ghisa manifestavano problemi di corrosione interna con frequenti infiltrazioni. L’analisi comparativa ha evidenziato:

• Sostituzione tradizionale: 21 giorni di lavoro, necessità di interventi in tutti gli appartamenti, con demolizioni estese
• Relining: 7 giorni di lavoro complessivi, interventi limitati ai soli punti di ispezione, nessuna demolizione

La videoispezione preliminare ha confermato l’idoneità delle tubazioni al relining, mostrando problemi di corrosione superficiale ma buona integrità strutturale. L’intervento è stato completato con successo, con un’interruzione del servizio limitata a sole 6 ore per colonna.

Indicazioni operative per l’amministratore

Per gestire al meglio le problematiche legate alle colonne di scarico, l’amministratore dovrebbe:

1. Programmare ispezioni periodiche preventive delle colonne di scarico, soprattutto negli edifici con più di 30 anni
2. Richiedere sempre una diagnosi tecnica preliminare mediante videoispezione professionale
3. Valutare comparativamente le due soluzioni in termini di tempi e disagi per i condomini
4. Presentare all’assemblea un’analisi oggettiva di entrambe le opzioni
5. Considerare l’impatto sulla vita quotidiana dei condomini durante l’esecuzione dei lavori

È importante sottolineare che la scelta tra sostituzione e relining non deve essere guidata solo da considerazioni economiche immediate, ma da un’analisi tecnica approfondita che consideri la situazione specifica dell’edificio e le esigenze dei condomini.