Decreto Legislativo 18/2023: Nuovi Obblighi degli Amministratori per la Qualità dell’Acqua Potabile Condominiale

Come professionista operante nel settore del trattamento acque, ho constatato un significativo aumento delle responsabilità in capo agli amministratori di condominio a seguito dell’entrata in vigore del Decreto Legislativo n. 18 del 23 febbraio 2023, che ha recepito la Direttiva UE 2020/2184 sulla qualità delle acque destinate al consumo umano.

Il quadro normativo: chi è responsabile e perché

Il D.Lgs. 18/2023 identifica chiaramente, all’articolo 2 comma 2, lettera q, l’amministratore di condominio come “gestore della distribuzione idrica interna”, definendolo come “il proprietario, il titolare, l’amministratore, il Direttore o qualsiasi soggetto, anche se delegato o appaltato, che sia responsabile del sistema idro-potabile di distribuzione interno ai locali pubblici e privati, collocato fra il punto di consegna e il punto d’uso dell’acqua.”

Questa identificazione comporta precise responsabilità e obblighi che, secondo l’articolo 9 del decreto, includono:

1. La valutazione del rischio dell’impianto idrico condominiale
2. L’implementazione di un piano di controllo e monitoraggio
3. L’esecuzione degli interventi di manutenzione necessari
4. La comunicazione agli utenti sulla qualità dell’acqua

Periodicità dei controlli e obblighi specifici

Il decreto non stabilisce una periodicità fissa per tutti i condomini, ma richiede che la frequenza dei controlli sia determinata sulla base della valutazione del rischio, che deve tenere conto di:

• Caratteristiche dell’impianto idrico (età, materiali, stato di manutenzione)
• Tipologia di edificio e suo utilizzo
• Potenziali fonti di contaminazione
• Durezza dell’acqua nella zona geografica

In generale, è consigliabile:

• Effettuare una valutazione del rischio completa almeno ogni 5 anni
• Eseguire analisi di base dell’acqua almeno annualmente
• Implementare controlli più frequenti in edifici vecchi o con impianti datati
• Prevedere verifiche immediate in caso di lavori sull’impianto o segnalazioni di problemi

Procedura di verifica e intervento: un approccio sistematico

Per adempiere agli obblighi di legge e proteggere l’impianto condominiale, è necessario seguire un approccio sistematico:

1. Valutazione iniziale
   1. Incarico a personale tecnico qualificato
   2. Analisi della documentazione esistente dell’impianto
   3. Ispezione visiva dell’impianto idrico
   4. Prelievo di campioni per analisi di laboratorio
2. Elaborazione del piano di controllo
   1. Definizione dei parametri da monitorare
   2. Stabilire la frequenza dei controlli
   3. Identificazione dei punti critici dell’impianto
   4. Documentazione delle procedure
3. Implementazione delle soluzioni tecniche, in base alle problematiche riscontrate, possono essere necessari:
   1. Per problemi di calcare:
      1. Installazione di dosatori proporzionali di polifosfati
      2. Valutazione dell’opportunità di installare addolcitori
   2. Per problemi di corrosione e impurità:
      1. Installazione di sistemi filtranti
      2. Montaggio di defangatori magnetici per gli impianti di riscaldamento
      3. Trattamenti chimici specifici per l’impianto in base alla diagnosi
4. Monitoraggio e manutenzione
   1. Controlli periodici secondo il piano stabilito
   2. Manutenzione programmata dei dispositivi di trattamento
   3. Aggiornamento del registro degli interventi
   4. Verifica dell’efficacia delle soluzioni adottate

Le conseguenze del mancato adempimento

L’articolo 23 del D.Lgs. 18/2023 prevede sanzioni amministrative pecuniarie per gli amministratori inadempienti. Queste sanzioni variano in base alla gravità della violazione e possono arrivare a diverse migliaia di euro.

Oltre alle sanzioni amministrative, occorre considerare:

• La responsabilità civile per danni agli impianti e alle proprietà
• Potenziali ripercussioni sulla salute dei condomini in caso di acqua contaminata
• I costi molto più elevati degli interventi di riparazione rispetto alla prevenzione
• Il rischio reputazionale per l’amministratore

Il Decreto Legislativo 18/2023 rappresenta un cambiamento significativo nel panorama delle responsabilità degli amministratori di condominio in materia di gestione dell’acqua potabile. Non si tratta semplicemente di un ulteriore onere burocratico, ma di una reale opportunità per garantire la salute dei condomini e preservare l’integrità degli impianti.

Gli amministratori lungimiranti stanno già adottando un approccio proattivo, implementando sistemi di monitoraggio e trattamento che non solo garantiscono la conformità normativa, ma offrono anche significativi vantaggi economici nel medio-lungo periodo. Prevenire è sempre meno costoso che curare, soprattutto quando si parla di impianti idrici condominiali.

Affidarsi a professionisti qualificati nel settore del trattamento acque può semplificare notevolmente questo percorso, trasformando un potenziale problema in una soluzione vantaggiosa per tutti.