Le infiltrazioni rappresentano una delle problematiche più frequenti nella gestione condominiale, con significative ripercussioni sia sul piano legale che tecnico. Per l’amministratore di condominio, conoscere gli orientamenti giurisprudenziali più recenti e i profili di responsabilità è fondamentale per gestire correttamente queste situazioni, prevenire contenziosi e tutelare gli interessi della compagine condominiale.
La natura del problema: tipologie di infiltrazioni e conseguenze
Le infiltrazioni in ambito condominiale possono avere diverse origini: terrazzi, facciate, tubazioni idrauliche, scarichi fognari, cortili o aree comuni. Ciascuna tipologia presenta peculiarità tecniche e giuridiche che influenzano l’approccio alla soluzione e la ripartizione delle responsabilità.
Un recente caso affrontato dal Tribunale di Napoli (ordinanza del 21 gennaio 2025) ha evidenziato come le infiltrazioni possano costituire non solo un danno alla proprietà, ma un concreto pericolo per l’incolumità dei condomini. Nel caso specifico, il distacco di intonaci e la formazione di muffe conseguenti alle infiltrazioni hanno giustificato l’emissione di un provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c.
Il quadro normativo e la responsabilità condominiale
La gestione delle infiltrazioni si inserisce in un articolato quadro normativo che comprende:
- Gli artt. 1123, 1125 e 1126 c.c. sulla ripartizione delle spese condominiali
- L’art. 2051 c.c. sulla responsabilità per danni da cose in custodia
- L’art. 1172 c.c. sulla denuncia di nuova opera o di danno temuto
- L’art. 700 c.p.c. sui provvedimenti d’urgenza
Come evidenziato dalla giurisprudenza esaminata, la responsabilità per i danni da infiltrazioni ha spesso carattere oggettivo. Secondo un consolidato orientamento delle Sezioni Unite (sentenza n. 20943 del 30 giugno 2022), l’art. 2051 c.c. individua un criterio di imputazione della responsabilità che prescinde da qualunque connotato di colpa: al danneggiato spetta provare soltanto il rapporto causale tra la cosa in custodia e l’evento dannoso.
Aspetti procedurali: dall’accertamento tecnico alla tutela cautelare
Quando si manifestano infiltrazioni, il ruolo dell’amministratore è cruciale nel coordinare le azioni necessarie. La sequenza operativa generalmente prevede:
- Accertamento tecnico preventivo: fondamentale per individuare l’origine del problema e le responsabilità
- Tentativo di soluzione bonaria: convocazione di assemblea straordinaria e incarico a tecnici specializzati
- Azione giudiziale: in caso di mancata risoluzione o di situazioni di pericolo
Il ricorso ex art. 700 c.p.c., come evidenziato dal Tribunale di Napoli, rappresenta uno strumento efficace nei casi di urgenza, quando sussistono i presupposti del periculum in mora e del fumus boni juris. Tale strumento mira a scongiurare il danno derivante dall’attesa del giudizio ordinario, con l’anticipazione dei suoi effetti.
La ripartizione delle spese: criteri applicabili
Un aspetto particolarmente rilevante per l’amministratore riguarda la corretta ripartizione delle spese per la riparazione dei danni e per il risarcimento dei condomini danneggiati. La Corte di Cassazione, con sentenza n. 14511 del 28 maggio 2019, ha fornito importanti chiarimenti riguardo le infiltrazioni provenienti da cortili condominiali.
In particolare, la Suprema Corte ha stabilito che non si applica il criterio dell’art. 1126 c.c. (un terzo a carico del proprietario esclusivo, due terzi a carico dei proprietari degli immobili coperti) previsto per i lastrici solari.
Va applicato il criterio dell’art. 1125 c.c., con ripartizione tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà e anche il proprietario danneggiato è tenuto a contribuire alle spese di riparazione e risarcimento.
Questa impostazione si basa sul principio che il cortile condominiale, a differenza del lastrico solare, non assolve essenzialmente alla funzione di copertura dell’edificio, ma rappresenta una parte comune utilizzata da tutti i condomini.
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Danni risarcibili: perimetro e limiti e i costi per il ripristino delle pareti
Il perimetro dei danni risarcibili in caso di infiltrazioni è stato recentemente definito dal Tribunale di Ancona (sentenza n. 4 del 3 gennaio 2022), che ha stabilito alcuni principi in tema di infiltrazioni da scarichi condominiali.
In particolare, sono stati ritenuti risarcibili:
- I costi per il ripristino delle pareti
- Le spese per la riparazione o sostituzione dei mobili danneggiati
- Gli interventi di sostituzione del battiscopa
- I costi per la pulizia dei locali
- Le spese per il trasferimento temporaneo in altro alloggio
- I costi per la pulizia degli indumenti (considerando le peculiari problematiche igieniche degli scarichi fognari)
Non è stato invece riconosciuto il danno non patrimoniale, ricordando che questo è risarcibile solo quando:
- L’interesse leso abbia rilevanza costituzionale
- La lesione dell’interesse sia grave, superando la soglia minima di tollerabilità
- Il danno non sia futile e vi sia specifica allegazione del pregiudizio
Il ruolo cruciale della consulenza tecnica
In tutte le pronunce esaminate emerge l’importanza fondamentale della consulenza tecnica d’ufficio (CTU). Come evidenziato nella sentenza del Tribunale di Napoli, la CTU rappresenta “condizione dirimente e necessaria per comprendere le cause del danno e per relazionare sulle opere volte all’eliminazione del fenomeno”.
Per l’amministratore, questo significa che è essenziale incaricare tempestivamente tecnici qualificati per accertare l’origine delle infiltrazioni.
La documentazione tecnica deve essere accurata e completa e in caso di contenzioso, la qualità della consulenza tecnica può essere determinante per l’esito della causa.
Al di là degli aspetti strettamente contenziosi, emerge chiaramente come una gestione proattiva possa prevenire molti problemi legati alle infiltrazioni. In quest’ottica, l’amministratore dovrebbe predisporre un piano di manutenzione programmata delle parti comuni ed effettuare verifiche periodiche sullo stato di conservazione di terrazzi, facciate, tubazioni e scarichi; oltre ad intervenire tempestivamente ai primi segnali di deterioramento e informare adeguatamente l’assemblea sui rischi derivanti dalla mancata manutenzione
Un’attenta pianificazione degli interventi manutentivi rappresenta non solo una forma di tutela per i condomini, ma anche un significativo risparmio economico nel lungo periodo, considerando i costi elevati dei risarcimenti e delle riparazioni urgenti.
La gestione delle infiltrazioni in condominio richiede all’amministratore una preparazione tecnica e giuridica approfondita. La conoscenza degli orientamenti giurisprudenziali più recenti è fondamentale per:
Adottare le procedure corrette in caso di manifestazione del problema
Ripartire adeguatamente le spese tra i condomini
Prevenire i contenziosi attraverso una gestione proattiva della manutenzione
Come dimostrano le pronunce più recenti, un’azione tempestiva e tecnicamente corretta può fare la differenza tra una rapida risoluzione del problema e un contenzioso lungo e costoso, con ripercussioni significative sulla gestione condominiale e sulla qualità della vita dei condomini.
