In un condominio, la gestione delle spese di manutenzione e riparazione delle parti comuni può essere complessa, soprattutto quando alcuni beni o impianti servono solo una parte dei condomini. In questo contesto, emerge il concetto di condominio parziale: un principio che, sebbene non menzionato esplicitamente nel codice civile, è stato definito dalla giurisprudenza per regolare queste situazioni particolari.
Che Cos’è il Condominio Parziale?
Il condominio parziale è una figura giuridica ideata dai giudici per descrivere casi in cui una parte comune del condominio serve solo un gruppo specifico di condomini. In altre parole, pur trattandosi di un bene “comune”, questo è destinato esclusivamente all’uso e al godimento di alcuni condomini. Un esempio classico è rappresentato da un condominio composto da due edifici separati: in questo caso, il tetto e le facciate di ciascun edificio saranno considerate parte di un condominio parziale, e le relative spese saranno a carico solo dei proprietari delle unità abitative servite.
La Sentenza di Cassazione sul Condominio Parziale
La Cassazione Civile (sentenza n. 20112 del 22.06.2022) chiarisce che “il criterio della ripartizione delle spese in relazione all’uso trova ulteriore regolamentazione nell’ipotesi di condominio parziale.” Ciò significa che, quando un bene è strutturalmente destinato solo a una parte del condominio, le spese di manutenzione e riparazione devono essere ripartite solo tra i condomini che beneficiano di quel bene. Inoltre, questi stessi condomini sono gli unici autorizzati a votare in assemblea per le decisioni relative a tale bene.
E le Tubazioni?
Il principio del condominio parziale si applica anche agli impianti idrici o fognari che, pur essendo condominiali, possono servire solo alcune unità. Secondo l’art. 1117 c.c., gli impianti idrici e i sistemi di fognatura sono considerati comuni fino al punto di diramazione verso i locali individuali. Questo significa che:
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- La colonna principale e le condutture principali rimangono di proprietà comune e servono tutto il condominio.
- Le diramazioni private che si collegano alla tubazione principale ma servono solo un appartamento sono considerate di proprietà privata.
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Modalità di Ripartizione delle Spese in Condominio
Riassumendo, le spese condominiali sono suddivise in base a tre casistiche principali:
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- Parte Comune Solo ad Alcuni Condomini: Nel caso di beni o impianti che servono solo alcuni condomini (es. tetto di un singolo edificio in un complesso di più edifici), la decisione e la ripartizione delle spese spettano solo ai condomini interessati, sempre in base ai rispettivi millesimi.
- Parte Comune a Tutti: Se un bene serve l’intero condominio, come le scale o le colonne montanti principali, le spese devono essere deliberate e ripartite in base ai millesimi di proprietà.
- Parte Privata: Per le parti private, come tubazioni secondarie che servono unicamente un singolo appartamento, la spesa è a carico del proprietario dell’unità. Tuttavia, in caso di urgenze, l’amministratore ha il diritto di intervenire per la sicurezza di tutti.
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Conclusioni
Il concetto di condominio parziale consente di gestire con equità le spese condominiali, ripartendole solo tra i condomini che beneficiano effettivamente del bene in questione. Questo principio non solo evita spese inutili per chi non trae vantaggio da un determinato impianto, ma facilita anche l’organizzazione delle assemblee, coinvolgendo solo i condomini interessati.
