In un condominio, uno degli argomenti più delicati è la gestione delle spese per la manutenzione degli impianti, in particolare quelli idrici e di riscaldamento. Sapere a chi appartengono le tubazioni è essenziale per attribuire correttamente le spese di riparazione, poiché la proprietà delle tubazioni può variare in base alla loro funzione e alla struttura dell’impianto. Di seguito, scopriamo cosa stabilisce la legge italiana e come individuare la proprietà delle tubazioni in condominio.
1. Chi Decide per le Riparazioni? La Proprietà Influenza le Delibere
Quando una tubazione è di proprietà di tutti i condomini, ogni decisione di intervento e riparazione deve essere approvata dall’assemblea condominiale, secondo le tabelle millesimali. Se, invece, la tubazione serve solo alcuni condomini, le spese e le delibere verranno gestite dall’assemblea di un “condominio parziale” (un concetto che approfondiremo in un prossimo articolo). Infine, se una tubazione è di proprietà di un singolo condomino, la riparazione dovrà essere autorizzata e pagata dal proprietario dell’unità servita.
2. Quando Nasce il Condominio e Come si Determinano le Parti Comuni?
Per comprendere chi sia il titolare di un impianto, è importante sapere quando nasce il condominio. A livello giuridico, il condominio prende vita con il primo “atto di frazionamento”, ossia il primo atto di vendita da parte dell’unico proprietario dell’edificio. Questo passaggio, noto come “atto pilota”, segna la separazione tra le parti comuni e le parti private.
Secondo l’art. 1117 del Codice Civile, tutte le parti dell’edificio destinate all’uso comune diventano parti comuni al momento del frazionamento, salvo che l’unico proprietario originario riservi per sé alcune porzioni (ad esempio, il tetto per fini commerciali). In mancanza di deroghe specifiche, quindi, le parti funzionali e di servizio – come tubazioni principali e sistemi centralizzati – sono automaticamente assegnate ai condomini come proprietà comune.
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3. Le Tubazioni e l’Articolo 1117 del Codice Civile
Un passaggio fondamentale dell’art. 1117 del Codice Civile stabilisce che sono oggetto di proprietà comune “le opere, le installazioni e i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati per il riscaldamento e condizionamento dell’aria… e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale”.
Questo significa che le tubazioni principali sono considerate parti comuni fino ai punti di diramazione. Da questi punti, qualsiasi tubazione secondaria che serve un singolo appartamento è di proprietà privata del condomino proprietario dell’unità.
4. Gli Impianti Unitari: Quando le Tubazioni Restano Comuni
Negli impianti unitari, come quelli di riscaldamento a colonne montanti, è impossibile distinguere parti che servono un singolo appartamento. In questo caso, tutte le tubazioni sono comuni fino ai punti di erogazione nei singoli locali, poiché attraversano più unità abitative senza interruzioni. Questo significa che le spese per la manutenzione e le riparazioni sono condivise da tutti i condomini che beneficiano dell’impianto.
In conclusione
Conoscere la titolarità delle tubazioni in condominio è indispensabile per una corretta ripartizione delle spese di manutenzione. Se le tubazioni sono comuni, tutti i condomini devono contribuire ai costi; se invece sono private, le spese spettano solo ai proprietari interessati.
